La venta o enajenación de un inmueble que efectúa una persona natural sin rentas empresariales, le genera ganancia de capital, la cual se considera renta de segunda categoría afecta al impuesto, con una tasa de 6.25% sobre la renta neta luego de la deducción del 20% por ser renta de segunda categoría (o el 5% de la renta bruta –sin deducción-).
Para efectos del Impuesto a la Renta se entiende por enajenación, la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y en general todo acto por el que se transmita el dominio a título oneroso.
Por lo tanto, la premisa general es determinar la ganancia de capital originada por la enajenación, para esto: se resta del importe de la venta, su costo computable, finalmente a dicho resultado se le descuenta la deducción fija del 20% por ser renta de segunda categoría y sobre el resultado se aplica la tasa de renta.
Inmuebles gravados
La ganancia de capital se genera siempre que la adquisición y venta del mismo se produzca a partir del 1 de enero de 2004.
Casos en que no existen ganancias por la venta de inmuebles
- En inmuebles adquiridos con anterioridad al 01.01.2004:
En efecto no está gravada con el impuesto a la renta la venta de inmuebles cuya adquisición se haya realizado antes de esta fecha a título oneroso ó gratuito mediante documento de fecha cierta. De esta manera si la adquisición acreditada se realiza antes de esa fecha y la venta se realiza en fecha posterior, al 01.01.2004 la ganancia está inafecta (Una escritura pública, un contrato privado con firma notarial es un documento con fecha cierta).
2. La venta de inmuebles que constituya casa habitación del vendedor:
Se considera casa habitación al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
3. La venta del inmueble cuyo costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta:
En este caso por no existir ganancia, no se genera tampoco impuesto a la renta.
Inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia ó anticipos de legítima) y su posterior venta
Los inmuebles adquiridos a título gratuito con anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año y mes de adquisición del inmueble.
Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.
Lo antes mencionado se resume en el siguiente cuadro:
| Fecha de Adquisición | Costo para adquisiciones gratuitas |
| Antes del 01.01.2004 | Inafecta, por lo tanto no hay costo. |
| Desde el 01.01.2004 hasta el 31.07.2012 | El costo computable, que se descuenta del precio de venta, equivale al importe del autoavalúo del predio, reajustado por el índice de corrección que establece el MEF cada mes. |
| Desde el 01.08.2012 | El costo computable es igual a cero. Como alternativa, se podrá considerar como costo el que correspondía al transferente, siempre que éste se acredite de forma fehaciente. |
Venta en moneda extranjera – Fecha de operación – Minuta/Contrato
En caso que la venta haya sido pactada en dólares norteamericanos u otra moneda extranjera, el tipo de cambio que se debe utilizar es el de compra, vigente y publicado por la SBS, en la fecha de la operación, es decir, cuando se ha suscrito la minuta ó se ha celebrado el contrato.
Bancarización de la compra – venta
La ley de bancarización establece que para el pago de las obligaciones que son mayores a S/. 3,500 o US$ 1,000 dólares, hay que utilizar medios de pago aceptados por el sistema bancario y financiero, caso contrario no podrán deducirse gastos, costos o créditos. De ocurrir ello (no bancarización), el perjudicado será el adquirente del bien, en caso quiera en el futuro vender el inmueble, pues no podrá sustentar su costo de adquisición, gravándose la totalidad de la venta del bien como ganancia, sin deducción de su costo.
Pago del Impuesto
El pago del impuesto es de cargo de quien vende el inmueble y es definitivo, es decir, que no está vinculado a ninguna otra declaración anual ni pago de regularización.
Se declara y paga por Internet mediante el formulario virtual N° 1665, con el detalle de la operación realizada y se hace efectivo mediante cargo a una cuenta bancaria, tarjeta de crédito ó débito VISA, ó mediante boleta de pago N° 1662, ante cualquier ventanilla de los bancos autorizados, debiendo consignar el período tributario – (mes en que se haya suscrito la minuta) – y como código de tributo el 3021 (Renta de 2ª. categoría – cuenta propia).
Caso Práctico
Una persona adquirió un inmueble en enero de 1989 por la suma de S/. 8’500,000 soles oro y se lo transmite como herencia a su hijo en abril de 2011. El hijo vende el inmueble el 6 de marzo de 2013 por un valor de S/. 350,000 nuevos soles. ¿Cuál será la ganancia y el impuesto a la renta a pagar si el valor del autoavalúo del predio es de S/.100,000?.
(*)El valor del autoavalúo se actualiza multiplicándolo por el Índice de corrección del mes de abril de 2011 que se aplica al 06.03.2013 fecha en que el hijo vende el inmueble (según publicación mensual del MEF).
fuente: http://eboletin.sunat.gob.pe/