Pagos definitivos por la ganancia de capital en venta de inmuebles
Las personas naturales, sucesiones indivisas y sociedades conyugales que obtengan ingresos por la venta de inmuebles (con excepción de aquéllos que sean ocupados como casa habitación del vendedor), tendrán que efectuar un pago definitivo por este concepto.
Para ello, se aplicará la tasa del 5% sobre la ganancia de capital positiva, es decir, mayor a cero. (Ganancia de capital = Precio de venta – costo computable). El costo computable se determina según lo señalado en el artículo 20° y 21° de la Ley del Impuesto a la Renta (Ganancia es el resultado de la diferencia del Precio de venta y el Precio de adquisición x ICM).
A partir del 1 de febrero del 2010, la declaración y el pago con carácter definitivo deben efectuarse hasta el mes siguiente de percibida la renta, dentro de las fechas previstas en el Cronograma de Obligaciones Tributarias, según el último dígito de su RUC.
Ya sea que la enajenación de inmuebles se formalice mediante Escritura Pública o formulario registral, se debe tomar en cuenta lo siguiente:
Obligaciones del vendedor
1) En la venta de inmuebles distintos a la casa habitación deberá presentar al notario el comprobante que acredita el pago definitivo del impuesto.
2) Tratándose de ventas de inmuebles no sujetas al pago del impuesto, se deberá presentar al notario una comunicación con carácter de Declaración Jurada indicando alguna de las siguientes situaciones:
– La Ganancia de Capital proveniente de la venta constituye rentas de Tercera Categoría.
– El inmueble enajenado es su casa habitación
– Que no existe impuesto por pagar
3) En las ventas de inmuebles adquiridos por el vendedor antes del 01/01/2004:
Deberá presentar al notario documento de fecha cierta en que conste la adquisición del inmueble, el documento donde conste la sucesión intestada o la Constancia de Inscripción en los Registros Públicos del testamento o el formulario registral respectivos, según corresponda.
Obligaciones del notario
1) Verificar que el comprobante o formulario de pago que acredite el pago definitivo del Impuesto:
– Corresponda al número del Registro Único de Contribuyentes del enajenante.
– Corresponda al 5% de la ganancia de capital.
– Archivar junto con el Formulario Registral los documentos antes descritos.
2) Insertar los documentos a que se refiere el inciso 1) de este artículo, en la Escritura Pública respectiva.
3) Archivar junto con el formulario registral los documentos a que se refiere el inciso 1) de este artículo.
En el caso de los Principales Contribuyentes, la declaración y el pago se realiza en las dependencias de la SUNAT que les han sido comunicadas, mientras que los Medianos y Pequeños contribuyentes lo hacen en las agencias bancarias autorizadas, según su último dígito del RUC, conforme al Cronograma de Obligaciones Tributarias establecido por la SUNAT.
RESÚMEN:
1) ¿Cuándo se Tributa?:
Se tributa en el momento en que se produce la operación, se utiliza el criterio “del devengado”.
2) ¿Cómo se tributa?:
La ganancia por la venta del inmueble es considerada Renta de 2da Categoría “ganancias de capital”, se tributa con el 5% de la renta Bruta la cual se obtiene de descontar del valor de venta recibido el costo computable actualizado por el factor del MEF llamado Índice de corrección monetaria (ICM). A Dicho resultado se le aplica el 5%, lo que es el tributo por esta operación.
Es decir, se tributa en el momento que se realiza la venta pues incluso la Notaria solicitará la constancia del pago del 5%, este pago se hace en una boleta Nº 1662.
Luego, el mes siguiente quién realizo la venta debe presentar un formulario virtual 1665 donde “declara la venta” con todos los datos y anota el importe que pagó del impuesto el mes anterior según vencimiento del RUC.